Immobilie geerbt in Neuss: verkaufen, vermieten oder behalten?

Ein Haus oder eine Wohnung zu erben ist selten nur eine finanzielle Frage: Erinnerungen, Geschwister mit anderen Vorstellungen und Fristen, die man in der Trauer leicht übersieht, kommen zusammen. Dieser Leitfaden erklärt, was nach dem Erbfall zu tun ist, wann Erbschaftsteuer anfällt, worauf Sie beim Verkauf achten müssen und wie Sie zwischen Verkaufen, Vermieten und Selbstnutzen entscheiden.

• 6 WochenFrist für die Ausschlagung der Erbschaft§ 1944 BGB · ab Kenntnis vom Erbfall
• 400.000 €Erbschaftsteuer-Freibetrag je Kind§ 16 ErbStG · Ehegatten 500.000 €, Enkel 200.000 €
• 2 Jahregebührenfreie GrundbuchberichtigungNr. 14110 KV GNotKG · ab dem Erbfall
• 10 JahreSpekulationsfrist, gerechnet ab dem Kauf durch den Erblasser§ 23 EStG · nicht ab dem Erbfall

Erste Schritte nach dem Erbfall

Mit dem Tod geht das gesamte Vermögen des Erblassers auf die Erben über, die Immobilie eingeschlossen (§ 1922 BGB). Sie sind also vom ersten Tag an Eigentümer, auch wenn im Grundbuch noch der Verstorbene steht, und tragen ab sofort die Verantwortung für das Haus, von der Grundsteuer bis zur Verkehrssicherung.

Annehmen oder ausschlagen

Wer eine Erbschaft nicht will, etwa weil Schulden den Wert der Immobilie übersteigen, muss sie innerhalb von sechs Wochen ausschlagen (§ 1944 BGB). Die Frist beginnt, sobald Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Erbenstellung wissen, bei einem Testament nicht vor dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Wer sie verstreichen lässt, hat angenommen. Hatte der Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt zuletzt in Neuss, Meerbusch, Kaarst, Korschenbroich oder Dormagen, ist das Amtsgericht Neuss das Nachlassgericht (§ 343 FamFG).

Erbschein oder notarielles Testament

Für die Grundbuchumschreibung müssen Sie Ihre Erbenstellung nachweisen (§ 35 GBO). Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag genügt zusammen mit der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts. Gibt es kein Testament oder nur ein handschriftliches, brauchen Sie einen Erbschein (§ 2353 BGB) vom Nachlassgericht. Die Gebühr richtet sich nach dem Nachlasswert abzüglich der Schulden des Erblassers (§ 40 GNotKG): Bei 500.000 € Nachlass sind es 935 €, hinzu kommt die Gebühr für die eidesstattliche Versicherung beim Antrag in gleicher Höhe (Nr. 23300 KV GNotKG), zusammen also 1.870 €.

Grundbuch berichtigen

Die Umschreibung auf die Erben beantragen Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§§ 1, 13 GBO), für Neuss also ebenfalls beim Amtsgericht Neuss. Geht der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ein, ist die Eintragung der Erben gebührenfrei, auch wenn sie erst nach einer Erbauseinandersetzung erfolgt (Anmerkung zu Nr. 14110 KV GNotKG). Danach wird die volle Gebühr fällig, bei einem Grundstückswert von 500.000 € ebenfalls 935 €. Wer verkaufen will, muss die Umschreibung nicht abwarten: Der Notar bindet den Erbnachweis in den Kaufvertrag ein.

Versicherung und Leerstand

Die Wohngebäudeversicherung geht mit dem Erbfall auf die Erben über. Melden Sie dem Versicherer den Todesfall und vor allem einen Leerstand: Ein unbewohntes Haus ist eine Gefahrerhöhung, die Sie unverzüglich anzeigen müssen (§ 23 VVG), sonst riskieren Sie im Schadenfall den Schutz. Heizen Sie im Winter auf Frostschutz und kündigen Sie Verträge, die Sie nicht brauchen.

Erbschaftsteuer: Freibeträge, Steuerklassen, Familienheim

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Tod des Erblassers (§ 9 ErbStG). Jeder Erwerb ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten schriftlich anzuzeigen (§ 30 ErbStG), auch wenn am Ende keine Steuer anfällt und das Testament bereits eröffnet wurde: Gehört eine Immobilie zum Erbe, entfällt die Anzeige nicht (§ 30 Abs. 3 ErbStG). Ob und wie viel Sie zahlen, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis und vom Wert der Immobilie ab.

Erwerber	Steuerklasse (§ 15 ErbStG)	Freibetrag (§ 16 ErbStG)
Ehegatte, eingetragener Lebenspartner	I	500.000 €
Kinder, Stiefkinder; Enkel, deren Eltern verstorben sind	I	400.000 €
Enkel (Eltern leben)	I	200.000 €
Eltern und Großeltern beim Erwerb von Todes wegen	I	100.000 €
Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Stiefeltern, geschiedene Ehegatten	II	20.000 €
Alle übrigen, zum Beispiel Lebensgefährten ohne Trauschein	III	20.000 €

Was über dem Freibetrag liegt, wird nach § 19 ErbStG besteuert: In Steuerklasse I mit 7 % bis 75.000 € steuerpflichtigem Erwerb, 11 % bis 300.000 €, 15 % bis 600.000 € und 19 % bis 6 Mio. €; in Klasse II mit 15 %, 20 %, 25 % und 30 %; in Klasse III mit 30 % bis 6 Mio. €. Hausrat bleibt in Klasse I bis 41.000 € steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG), für Beerdigung und Abwicklung werden pauschal 15.000 € abgezogen (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG). Ehegatten erhalten zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 €, Kinder bis 27 Jahre einen nach Alter gestaffelten; beide werden um den Kapitalwert steuerfreier Versorgungsbezüge wie Witwen- oder Waisenrente gekürzt (§ 17 ErbStG).

Ein Rechenbeispiel mit dem mittleren Neusser Hauspreis 2025: Ein Kind erbt allein ein Haus, das das Finanzamt mit 490.000 € bewertet. Nach Freibetrag und Pauschale bleiben 75.000 € steuerpflichtig, die Steuer beträgt 7 %, also 5.250 €. Erben zwei Kinder je zur Hälfte, liegt jedes unter seinem Freibetrag, es fällt keine Steuer an. Erbt dagegen eine Schwester dasselbe Haus, bleiben 455.000 € steuerpflichtig; in Steuerklasse II sind das 25 %, also 113.750 €.

Das Familienheim bleibt unter Bedingungen steuerfrei

Erben der Ehegatte oder die Kinder das Haus, in dem der Erblasser bis zu seinem Tod selbst gewohnt hat, kann der Erwerb ganz steuerfrei sein (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Drei Voraussetzungen müssen zusammenkommen:

• Der Erblasser hat die Wohnung bis zum Erbfall selbst genutzt oder war aus zwingenden Gründen daran gehindert, etwa durch Pflegebedürftigkeit.
• Der Erbe zieht unverzüglich ein; die Rechtsprechung sieht dafür in der Regel sechs Monate vor. Wer das Haus erst vermietet oder lange leer stehen lässt, verliert die Befreiung.
• Der Erbe wohnt zehn Jahre selbst darin. Zieht er früher aus oder verkauft er, entfällt die Befreiung rückwirkend, es sei denn, zwingende Gründe hindern ihn.

Für Kinder gilt zusätzlich eine Flächengrenze: Befreit ist die Wohnfläche bis 200 m², der Teil darüber wird anteilig besteuert. Für Ehegatten gibt es keine Flächengrenze.

Wie das Finanzamt die Immobilie bewertet

Grundlage ist der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (§ 12 Abs. 3 ErbStG). Häuser und Eigentumswohnungen werden im Vergleichswertverfahren mit den Daten des Gutachterausschusses bewertet, Mehrfamilienhäuser im Ertragswertverfahren (§§ 182, 183 BewG). Das typisierte Verfahren kennt Ihr Haus nicht: Sanierungsstau bleibt außen vor. Halten Sie den Wert für zu hoch, können Sie einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen (§ 198 BewG), durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten beziehungsweise öffentlich bestellten Sachverständigen oder durch einen tatsächlichen Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss (Geschäftsstelle Markt 2) erstellt solche Gutachten auf schriftlichen Antrag; wer noch nicht im Grundbuch steht, legt den Erbschein bei.

Verkauf: Die Spekulationsfrist läuft beim Erblasser weiter

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, muss den Gewinn versteuern (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Für Erben ist entscheidend: Der Erbfall ist keine Anschaffung. Als Gesamtrechtsnachfolger treten Sie in die Position des Erblassers ein (§ 1922 BGB, § 45 AO); maßgeblich sind sein Kaufdatum und sein Kaufpreis. Hat der Verstorbene das Haus 1998 gekauft, können Sie sofort steuerfrei verkaufen; hat er es 2019 gekauft, läuft die Frist bis 2029.

Zwei Ausnahmen entschärfen die Frist: Steuerfrei ist der Verkauf auch, wenn das Haus im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zusammenhängend selbst bewohnt wurde; die Selbstnutzung durch den Erblasser rechnet die Finanzverwaltung dabei mit an. Hat er mindestens seit dem vorletzten Kalenderjahr bis zu seinem Tod darin gewohnt, ist ein Verkauf noch im Todesjahr deshalb in der Regel steuerfrei. Ein Leerstand bis zum Verkauf schadet nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht; vermieten Sie dagegen und verkaufen erst in einem späteren Jahr, entfällt die Ausnahme. Klären Sie das vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater. Und Gewinne unter 1.000 € im Kalenderjahr bleiben steuerfrei (§ 23 Abs. 3 EStG). Grunderwerbsteuer fällt beim Erbfall nicht an, auch nicht, wenn Miterben das Grundstück zur Teilung des Nachlasses untereinander übertragen (§ 3 Nr. 2 und 3 GrEStG).

Erbengemeinschaft: Nur gemeinsam geht es voran

Mehrere Erben bilden automatisch eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Das Haus gehört allen gemeinsam, niemandem ein bestimmter Teil. Die Verwaltung steht den Erben gemeinschaftlich zu (§ 2038 BGB): Über ordnungsmäßige Verwaltung wie Vermietung oder Reparaturen entscheidet die Mehrheit nach Erbteilen, dringende Erhaltungsmaßnahmen darf jeder allein veranlassen. Verkauf oder Belastung sind nur gemeinschaftlich möglich (§ 2040 BGB); ein einzelner Miterbe kann den Verkauf nicht erzwingen, wohl aber seinen gesamten Erbteil notariell übertragen (§ 2033 BGB).

Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). In der Praxis gibt es vier Wege:

• Gemeinsamer Verkauf und Teilung des Erlöses nach Erbquoten, in der Praxis oft der einfachste Weg.
• Übernahme durch einen Miterben, der die anderen auszahlt. Grundlage sollte ein belastbarer Verkehrswert sein, nicht der Bodenrichtwert.
• Gemeinsame Vermietung, wenn alle einig sind und eine Hausverwaltung oder ein Miterbe die Verwaltung übernimmt.
• Teilungsversteigerung als letztes Mittel: Jeder Miterbe kann beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft beantragen (§ 753 BGB, §§ 1, 180 ZVG). Das Verfahren dauert lange, und der Erlös liegt in der Regel unter dem eines freien Verkaufs.

Energetische Pflichten nach dem Eigentümerwechsel

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die frühere Pflicht, über 30 Jahre alte Heizkessel auszutauschen, ist entfallen. Geblieben sind zwei Nachrüstpflichten: Die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachboden muss einen Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²K) erreichen, alternativ das Dach darüber (§ 35 GModG), und zugängliche, ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden (§ 69 GModG).

Für Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, greifen diese Pflichten erst beim Eigentümerwechsel: Der neue Eigentümer muss sie innerhalb von zwei Jahren nach dem ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag erfüllen (§ 35 Abs. 3, § 69 Abs. 3 und 4 GModG). Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen Kauf und Erbfall; da das Eigentum mit dem Tod übergeht, läuft die Frist nach verbreiteter Lesart ab dem Todestag. Hat der Erblasser das Haus selbst erst nach 2002 gekauft, galt die Pflicht bereits für ihn. Für die Geschossdecke gilt eine Ausnahme, wenn Sie selbst einziehen und sich die Dämmung nicht in angemessener Zeit durch die Energieeinsparung bezahlt macht (§ 35 Abs. 4 GModG); für die Rohrdämmung gibt es diese Ausnahme nicht, nur eine Befreiung auf Antrag bei unbilliger Härte (§ 102 GModG). Beim Verkauf geht die Pflicht auf den Käufer über, eine neue Frist beginnt dadurch nicht.

Für Verkauf und Neuvermietung brauchen Sie einen gültigen Energieausweis (§ 80 Abs. 3 GModG). Er gilt zehn Jahre (§ 79 GModG), ein Ausweis des Erblassers kann also noch reichen. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn vorlegen (§ 80 Abs. 4 und 5 GModG), und sobald ein Ausweis vorliegt, muss schon die Anzeige Ausweisart, Energiekennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse nennen (§ 87 GModG).

Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Welcher Weg der richtige ist, hängt von Ihrer Lebenssituation, vom Zustand des Hauses und von der Erbengemeinschaft ab:

• VerkaufenKlarer Schnitt, schnelle Liquidität, keine laufende Verantwortung; der Erlös lässt sich in der Erbengemeinschaft sauber teilen. Nachteil: Sie geben Substanz aus der Hand, und Verkauf unter Zeitdruck kostet Geld.Passt, wenn mehrere Erben beteiligt sind, niemand einziehen will oder Sanierungsstau Investitionen verlangt, die Sie nicht tragen wollen.
• VermietenLaufende Einnahmen, die Wertentwicklung bleibt bei Ihnen, ein Verkauf bleibt später möglich. Dafür Verwaltungsaufwand, Mieterrisiko, Instandhaltung und steuerpflichtige Mieteinnahmen. Die Familienheim-Befreiung ist mit einer Vermietung nicht vereinbar.Passt, wenn das Haus in gutem Zustand ist, wenige Erben beteiligt sind und Sie Vermögen langfristig halten wollen.
• Selbst nutzenFür Ehegatten und Kinder oft die steuerlich günstigste Variante: Bei zehnjähriger Selbstnutzung fällt keine Erbschaftsteuer an, der Freibetrag bleibt für den übrigen Nachlass frei. Dafür binden Sie sich zehn Jahre und müssen Miterben auszahlen.Passt, wenn Sie ohnehin in Neuss wohnen wollen, das Haus zu Ihrem Leben passt und die Auszahlung der Miterben finanzierbar ist.

Kriterium	Verkaufen	Vermieten	Selbst nutzen
Erbschaftsteuer	Freibeträge, keine Befreiung	Freibeträge; Ansatz mit 90 % nur, wenn schon der Erblasser vermietet hatte	Familienheim ganz befreit (Ehegatte; Kinder bis 200 m²), zehn Jahre Selbstnutzung
Einkommensteuer	nur innerhalb der Zehnjahresfrist des Erblassers	Mieteinnahmen steuerpflichtig, Abschreibung möglich	keine
Erbengemeinschaft	Einstimmigkeit nötig, Erlös leicht teilbar	Mehrheit für Verwaltung, Dauerabstimmung	Auszahlung der Miterben nötig
Nachrüstpflichten GModG	gehen auf den Käufer über	innerhalb von zwei Jahren zu erfüllen	innerhalb von zwei Jahren; Geschossdecke mit Ausnahme bei Unwirtschaftlichkeit
Zeitbindung	wenige Monate	offen, Verkauf jederzeit möglich	zehn Jahre für die Steuerbefreiung

Was die geerbte Immobilie wert ist

Alle drei Wege beginnen mit derselben Frage: Was ist das Haus wert? Eine erste Orientierung geben die Zahlen des Gutachterausschusses im Beitrag Immobilienpreise in Neuss 2026: Gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2025 im Mittel für rund 490.000 € verkauft, je nach Haustyp und Baujahr liegen die Mittelwerte zwischen rund 336.000 € und 789.000 €. Eine Marktpreiseinschätzung vor Ort ordnet Ihr Haus nach Lage, Zustand, Grundstück und Energiestandard in diese Spannen ein; für Finanzamt oder Gericht brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten.

Checkliste: Immobilie geerbt

• Sechs Wochen: Nachlass sichten, Schulden und Grundschulden prüfen, Ausschlagung erwägen.
• Drei Monate: Erwerb beim Finanzamt anzeigen, auch wenn voraussichtlich keine Steuer anfällt.
• Erbnachweis: Testamentseröffnung abwarten, bei handschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge Erbschein beim Amtsgericht Neuss beantragen.
• Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Kaufvertrag des Erblassers (sein Kaufdatum bestimmt die Spekulationsfrist), Energieausweis, Baupläne, Modernisierungsrechnungen.
• Zwei Jahre: Grundbuch gebührenfrei berichtigen lassen; Nachrüstpflichten erfüllen oder Ausnahme prüfen.
• Erbengemeinschaft: früh klären, wer was will; Verkehrswert als gemeinsame Grundlage, Auszahlung schriftlich regeln.
• Erst entscheiden, dann handeln: Verkaufen, vermieten oder einziehen; bei größeren Beträgen mit Steuerberater durchrechnen.

Häufige Fragen

Muss ich ein geerbtes Haus sofort ins Grundbuch eintragen lassen?

Nein, Eigentümer sind Sie auch ohne Eintragung. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung aber gebührenfrei, danach kostet sie je nach Grundstückswert mehrere hundert Euro.

Wie hoch ist der Freibetrag, wenn ich ein Haus von meinen Eltern erbe?

Jedes Kind hat je Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €. Zwei Kinder, die ein Haus im Wert von 700.000 € je zur Hälfte erben, zahlen keine Erbschaftsteuer. Wohnt ein Kind anschließend zehn Jahre selbst darin, bleibt sein Anteil als Familienheim zusätzlich steuerfrei, bis 200 m² Wohnfläche.

Wann darf ich ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?

Wenn der Erblasser es vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, denn die Frist beginnt mit dem Erbfall nicht neu. Hat er mindestens seit dem vorletzten Kalenderjahr bis zu seinem Tod selbst darin gewohnt, ist auch ein Verkauf noch im Todesjahr in der Regel steuerfrei. Bei einem späteren Verkauf hilft die Ausnahme meist nur, wenn das Haus bis dahin leer stand oder Sie ohne Unterbrechung selbst eingezogen sind – nicht, wenn Sie zwischenzeitlich vermietet haben. Vorsicht nur, wenn Sie Miterben ausgezahlt haben: Für den dazugekauften Anteil läuft eine eigene Frist.

Was kann ich tun, wenn ein Miterbe den Verkauf blockiert?

Verkaufen können Sie nur gemeinsam. Bleibt eine Einigung aus, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen; sie ist langwierig und bringt meist weniger als ein freier Verkauf. Oft hilft vorher ein neutrales Verkehrswertgutachten als Verhandlungsgrundlage.

Muss ich als Erbe die Heizung austauschen oder das Dach dämmen?

Eine Austauschpflicht für alte Heizkessel gibt es seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz vom Juli 2026 nicht mehr. Die oberste Geschossdecke und zugängliche Heizungsrohre in unbeheizten Räumen müssen Sie bei einem bisher vom Erblasser selbst bewohnten Ein- oder Zweifamilienhaus innerhalb von zwei Jahren dämmen lassen. Für die Geschossdecke entfällt die Pflicht, wenn Sie selbst einziehen und sich die Dämmung nicht in angemessener Zeit amortisiert; für die Rohrdämmung hilft nur ein Befreiungsantrag bei unbilliger Härte. Beim Verkauf geht die Pflicht auf den Käufer über.

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Stand: Oktober 2026. Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch §§ 749, 753, 1922, 1944, 2032, 2033, 2038, 2040, 2042, 2353; Grundbuchordnung §§ 1, 13, 35; FamFG § 343; Gerichts- und Notarkostengesetz §§ 34, 40 und Kostenverzeichnis Nr. 12210, 14110, 23300; Zwangsversteigerungsgesetz §§ 1, 180; Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz §§ 9, 10, 11, 12, 13, 13d, 15, 16, 17, 19, 30; Bewertungsgesetz §§ 182, 183, 198; Einkommensteuergesetz § 23 in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2024; Abgabenordnung § 45; Grunderwerbsteuergesetz § 3; Versicherungsvertragsgesetz § 23; Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz, bis 28.07.2026 Gebäudeenergiegesetz; Änderungsgesetz vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226) §§ 35, 69, 79, 80, 87, 102 – alle in der am 17.10.2026 auf gesetze-im-internet.de veröffentlichten Fassung; Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss, gars.nrw/neuss; Bezirk des Amtsgerichts Neuss nach Pressemitteilung des Landgerichts Düsseldorf 07/2019; Preisangaben aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Neuss (siehe Ratgeber Immobilienpreise Neuss 2026). Dieser Beitrag erklärt allgemeine Regeln und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.