Immobilienpreise in Neuss 2026: Was Häuser und Wohnungen kosten

Was ist ein Haus in Neuss wert, was eine Wohnung? Wer verkaufen oder kaufen will, findet in Immobilienportalen vor allem Wunschpreise. Verlässlicher sind die Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Neuss: Er wertet jeden notariellen Kaufvertrag aus und veröffentlicht die Ergebnisse jedes Frühjahr im Grundstücksmarktbericht. Hier finden Sie die wichtigsten Kennzahlen aus dem Bericht 2026 für das Verkaufsjahr 2025, geordnet nach Haustyp, Baujahr und Lage, dazu die Entwicklung seit 2010 und den Vergleich mit Kaarst.

• 4.460 €pro m² Wohnfläche, gebrauchtes Ein-/ZweifamilienhausMittelwert 2025 · rund +3 % zum Vorjahr
• 490.000 €mittlerer Kaufpreis eines gebrauchten Ein-/Zweifamilienhauses2025 · Vorjahr rund 475.000 €
• 2.950 €pro m² Wohnfläche, gebrauchte EigentumswohnungMittelwert 2025 · rund +4 % zum Vorjahr
• 1.237Kauffälle in Neuss, alle Teilmärkte2025 · knapp +20 % · Umsatz rund 517 Mio. €

Der Neusser Immobilienmarkt 2025 in Zahlen

2025 wurden dem Gutachterausschuss 1.237 Kaufverträge zugeleitet, knapp 20 % mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg um rund 4 % auf 517 Mio. €. Damit hat sich der Markt nach dem Tiefpunkt 2023 (368 Mio. €) stabilisiert, bleibt beim Umsatz aber unter den Jahren 2019 bis 2022. Erstmals entfiel mehr als die Hälfte aller Verkäufe auf Eigentumswohnungen und Teileigentum, bebaute Grundstücke machten 42 % aus.

Teilmarkt Stadt Neuss, 2025	Kauffälle	Mittelwert	zum Vorjahr
Gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser	343	rund 4.460 €/m² Wohnfläche · rund 490.000 € je Haus	rund +3 %
Gebrauchte Eigentumswohnungen	436	rund 2.950 €/m² Wohnfläche	rund +4 %
Neue Eigentumswohnungen (Erstverkauf)	17	rund 5.650 €/m² Wohnfläche	–
Baugrundstück Einfamilienhaus, mittlere Lage	37 (alle Wohnbaugrundstücke)	rund 690 €/m² Grundstücksfläche	rund +3 %
Mehrfamilienhäuser	97	rund 1.966 €/m² Wohn-/Nutzfläche (2023–2025)	Kauffälle über +50 %

Bei den gebrauchten Häusern erreichte der Umsatz mit rund 182 Mio. € einen Rekord, obwohl die Zahl der Verkäufe mit 343 noch unter dem Niveau von 2019 und 2020 liegt. Schlüsselfertige Neubauhäuser spielten mit einem einzigen Kauffall praktisch keine Rolle mehr.

Jahr	Kauffälle gesamt	Umsatz gesamt	Verkäufe gebrauchte Häuser	Verkäufe gebrauchte Wohnungen
2021	1.236	582,7 Mio. €	336	461
2022	1.290	569,1 Mio. €	323	478
2023	962	367,7 Mio. €	274	370
2024	1.040	498,1 Mio. €	310	381
2025	1.237	517,4 Mio. €	343	436

Hauspreise in Neuss nach Haustyp und Baujahr

Der Mittelwert von 4.460 €/m² sagt wenig über ein einzelnes Haus. Der Gutachterausschuss weist deshalb Durchschnittswerte nach Haustyp und Baujahrsklasse aus, berechnet aus Kauffällen der Jahre 2023 bis 2025 und auf das Preisniveau 2025 angepasst. Die Preise enthalten Grundstück, Gebäude und Außenanlagen.

Haustyp und Baujahr	Kauffälle	Kaufpreis im Mittel	€/m² Wohnfläche	Ø Wohnfläche / Grundstück
Freistehend, 1950–1974	28	530.000 €	3.540	153 m² / 629 m²
Freistehend, 1975–1994	10	703.000 €	3.870	184 m² / 583 m²
Freistehend, 1995–2009	5	789.000 €	5.170	152 m² / 530 m²
Doppelhaushälfte/Reihenendhaus, 1950–1974	55	372.000 €	3.170	119 m² / 370 m²
Doppelhaushälfte/Reihenendhaus, 1975–1994	25	469.000 €	3.640	131 m² / 333 m²
Doppelhaushälfte/Reihenendhaus, 1995–2009	19	602.000 €	4.680	131 m² / 327 m²
Doppelhaushälfte/Reihenendhaus, 2010–2023	13	722.000 €	5.200	138 m² / 298 m²
Reihenmittelhaus, bis 1949	8	336.000 €	2.980	114 m² / 211 m²
Reihenmittelhaus, 1950–1974	57	343.000 €	3.150	111 m² / 225 m²
Reihenmittelhaus, 1975–1994	41	414.000 €	3.420	122 m² / 214 m²
Reihenmittelhaus, 1995–2009	15	492.000 €	4.070	122 m² / 207 m²
Reihenmittelhaus, 2010–2023	7	523.000 €	4.310	122 m² / 202 m²

Auffällig ist, wie stark das Baujahr wirkt: Eine Doppelhaushälfte aus den Jahren 2010 bis 2023 kostete je Quadratmeter rund 64 % mehr als eine aus den 1950er- bis 1970er-Jahren. Dahinter stehen vor allem Energiestandard, Grundriss und Sanierungsstau.

• Baujahr 1950–19743.170 €/m²
• Baujahr 1975–19943.640 €/m²
• Baujahr 1995–20094.680 €/m²
• Baujahr 2010–20235.200 €/m²

Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Neuss, S. 37; Kauffälle 2023–2025, angepasst auf 2025, Grundstücke 250 bis 500 m².

Wohnungspreise in Neuss: Neubau und Bestand

Bei Eigentumswohnungen liegt zwischen Neubau und Bestand fast ein Faktor zwei. Die Tabelle zeigt die Mittelwerte aus Verkäufen des Jahres 2025 für Wohnungen mit 30 bis 150 m² Wohnfläche, jeweils ohne Stellplatz.

Eigentumswohnungen Neuss, 2025	Kauffälle	Mittel €/m²	Spanne €/m²
Erstverkauf aus Neubau	16	5.650	5.180 – 6.460
Bestand, Baujahr bis 1919	5	3.750	3.030 – 4.410
Bestand, Baujahr 1950–1974	147	2.590	1.410 – 4.340
Bestand, Baujahr 1975–1994	101	2.810	1.580 – 3.970
Bestand, Baujahr 1995–2009	50	3.450	2.350 – 4.450
Bestand, Baujahr 2010–2023	7	4.100	2.870 – 4.930

Die große Spanne innerhalb jeder Baujahrsklasse zeigt, wie viel Lage, Etage, Zustand und Hausgeld ausmachen. Knapp die Hälfte aller ausgewerteten Bestandswohnungen stammt aus den Jahren 1950 bis 1974, dem typischen Neusser Wohnungsbestand. Der Neubauwert beruht auf 16 Wohnungen mit 30 bis 150 m²; insgesamt gab es 17 Erstverkäufe.

Preisentwicklung seit 2010

Die Indexreihen des Gutachterausschusses machen Kaufpreise über die Jahre vergleichbar (2010 = 100). Sie zeigen den steilen Anstieg bis 2022, die Korrektur 2023/2024 und die leichte Erholung 2025. Häuser haben seit 2010 ihren Preis in etwa verdoppelt, Wohnungen und Bauland mehr als das.

Jahr	Ein-/Zweifamilienhäuser	Eigentumswohnungen (Bestand)	Wohnbauland
2010	100,0	100,0	100,0
2015	124,0	127,2	116,7
2019	161,9	181,0	148,3
2021	195,6	231,0	195,3
2022	203,0	241,3	208,2
2023	204,1	237,7	220,5
2024	200,1	232,4	222,3
2025	201,7	233,5	228,6

Die Werte sind gleitende Dreijahresdurchschnitte, die aktuellen Indizes vorläufig. Inflationsbereinigt stellt der Gutachterausschuss seit Mitte 2022 in fast allen Teilmärkten Preisrückgänge fest. Wer 2021 oder 2022 gekauft hat, liegt heute nominal etwa auf seinem Einstandsniveau; wer vor 2019 gekauft hat, deutlich darüber.

Bodenrichtwerte: Was Grundstücke in Neuss kosten

Zum Stichtag 01.01.2026 hat der Gutachterausschuss 238 Bodenrichtwertzonen beschlossen. Die Werte für Einfamilienhaus-Bauland stiegen um rund 10 bis 30 € je m², nachdem sie zwei Jahre unverändert geblieben waren. Als Übersicht gelten diese gebietstypischen Werte für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke:

Grundstücksart (Stichtag 01.01.2026)	gute Lage	mittlere Lage	einfache Lage
Freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus (350–800 m²)	850 €/m²	680 €/m²	510 €/m²
Doppelhaushälfte, Reihenendhaus (250–500 m²)	770 €/m²	650 €/m²	490 €/m²
Reihenmittelhaus (150–300 m²)	730 €/m²	620 €/m²	470 €/m²
Geschosswohnungsbau (GFZ ca. 1,2, III–IV Geschosse)	820 €/m²	680 €/m²	560 €/m²
Gewerbe (Lager, Produktion)	160 €/m²

Ein Jahr zuvor lagen die Werte für ein freistehendes Haus in guter Lage bei 820 €/m² und in mittlerer Lage bei 660 €/m². Abweichungen vom Richtwertgrundstück werden mit Zu- und Abschlägen berücksichtigt: Ein noch erschließungsbeitragspflichtiges Grundstück wird zum Beispiel mit −30 % angesetzt, ein Hinterliegergrundstück mit −20 %.

Kapitalanlage: Liegenschaftszinsen und Mieten aus Kauffällen

Für vermietete Objekte weist der Bericht Liegenschaftszinssätze und die bei den Kauffällen vereinbarten Nettokaltmieten aus. Das sind keine Mietspiegelwerte, sondern Bestandsmieten der verkauften Objekte 2024 und 2025.

Vermietetes Objekt, Kauffälle 2024–2025	Liegenschaftszins	Kaufpreis €/m²	Nettokaltmiete €/m²
Eigentumswohnung 50–120 m² (78 Fälle)	2,5 %	2.748	9,26
Eigentumswohnung 30–49 m² (29 Fälle)	2,8 %	2.462	9,86
Einfamilienhaus (11 Fälle)	2,0 %	2.881	8,89
Dreifamilienhaus (6 Fälle)	3,0 %	2.259	9,13
Mehrfamilienhaus (17 Fälle)	3,1 %	1.878	8,49

Der Liegenschaftszins ist eine Rechengröße der Wertermittlung und nicht mit der Mietrendite zu verwechseln. Zur Orientierung hilft der Vergleich von Kaufpreis und Miete: Bei vermieteten Wohnungen mit 50 bis 120 m² zahlten Käufer im Mittel das 24,5-Fache der Jahresnettokaltmiete (bereinigter Kaufpreis 2.748 € je m² bei 9,26 € Monatsmiete je m²). Einen eigenen Mietspiegel hat die Stadt Neuss nicht; der Gutachterausschuss verweist auf den Mietspiegel von Haus & Grund Neuss.

Kaufpreis oder Angebotspreis: Warum der Unterschied zählt

Immobilienportale zeigen, was Verkäufer verlangen. Der Gutachterausschuss zeigt, was Käufer beim Notar tatsächlich bezahlt haben. Zwischen beidem liegen oft Monate Vermarktungszeit und mehrere Preisrunden. Wer seinen Angebotspreis an Portalwerten ausrichtet, startet deshalb häufig zu hoch, verliert die erste Welle der Interessenten und muss später sichtbar nachgeben. Die Zahlen oben sind der bessere Anker, und zwar für Verkäufer und Käufer gleichermaßen.

Zum Vergleich: Kaarst

Für den Rhein-Kreis ohne die Stadt Neuss gibt es einen eigenen Gutachterausschuss. Sein Bericht 2026 nennt für Kaarst 2025 diese Mittelwerte für gebrauchte Häuser (inklusive Garage oder Stellplatz):

Kaarst, 2025	Kauffälle	Mittel €/m² Wohnfläche	Spanne €/m²	Ø Wohnfläche / Grundstück
Reihenmittelhaus	21	3.110	1.935 – 4.900	128 m² / 269 m²
Reihenendhaus	11	3.343	1.884 – 4.500	139 m² / 347 m²
Doppelhaushälfte	15	3.553	2.200 – 4.650	136 m² / 391 m²
Freistehendes Haus	18	3.685	1.948 – 5.763	173 m² / 664 m²

Gebrauchte Eigentumswohnungen in Kaarst lagen je nach Baujahr zwischen 2.170 €/m² (1960er-Jahre, 27 Fälle) und 4.480 €/m² (ab 2010, 6 Fälle). Die gebietstypischen Bodenrichtwerte für Wohnbauland blieben zum 01.01.2026 unverändert bei 550 €/m² in guter und 440 €/m² in mittlerer Lage. Die Methodik der beiden Ausschüsse unterscheidet sich im Detail, die Werte sind daher nur grob mit Neuss vergleichbar.

Was die Zahlen für Ihre Immobilie bedeuten

Mittelwerte sind ein Anker, keine Bewertung. Lage innerhalb der Stadt, Baujahr, Zustand, Grundstücksgröße und Energieeffizienz verschieben den Wert eines einzelnen Hauses um mehrere hundert Euro je Quadratmeter, in beide Richtungen. So kommen Sie von der Statistik zu einem realistischen Preis:

• Richtwerte nachsehen: Bodenrichtwert und Immobilienrichtwert für Ihre Adresse in BORIS.NRW abrufen.
• Vergleich richtig wählen: gleicher Haustyp, gleiche Baujahrsklasse, ähnliche Lage; nicht den Gesamtmittelwert nehmen.
• Zustand ehrlich einordnen: Dach, Heizung, Fenster, Leitungen und Bäder bestimmen den Modernisierungsgrad und damit bis zu rund 27 % des Preises.
• Unterlagen sammeln: Energieausweis, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen. Sie machen den Preis gegenüber Käufern belegbar.
• Zeitpunkt bedenken: 2025 zogen Nachfrage und Kauffälle wieder an, die Preise stiegen moderat. Ein realistischer Einstiegspreis verkürzt die Vermarktung.
• Nebenkosten mitrechnen: Wer verkauft, sollte wissen, wie die Maklerprovision in NRW verteilt wird.

Häufige Fragen

Was kostet ein Haus in Neuss 2026?

Die aktuellsten amtlichen Zahlen stammen aus dem Verkaufsjahr 2025: Ein gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus kostete im Mittel rund 490.000 € oder 4.460 € je m² Wohnfläche. Je nach Haustyp und Baujahr reicht die Spanne der Mittelwerte von rund 336.000 € für ein Reihenmittelhaus der Vorkriegszeit bis rund 789.000 € für ein freistehendes Haus der Baujahre 1995 bis 2009.

Wie hoch ist der Quadratmeterpreis für Wohnungen in Neuss?

Gebrauchte Eigentumswohnungen wurden 2025 im Mittel für rund 2.950 € je m² verkauft, Neubauwohnungen für rund 5.650 € je m². Wohnungen aus den Jahren 1950 bis 1974 lagen bei rund 2.590 €/m², solche ab Baujahr 2010 bei rund 4.100 €/m².

Steigen oder fallen die Immobilienpreise in Neuss?

Nach Rückgängen 2023 und 2024 sind die Preise 2025 leicht gestiegen: Häuser rund +3 %, Wohnungen rund +4 %, Baugrundstücke rund +3 %. Die Zahl der Verkäufe nahm um knapp 20 % zu. Inflationsbereinigt liegen die Preise aber weiterhin unter dem Niveau von 2022.

Woher stammen die Zahlen, und warum weichen sie von Immobilienportalen ab?

Alle Werte stammen aus dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses der Stadt Neuss. Grundlage sind die notariellen Kaufverträge, die Notare nach § 195 Baugesetzbuch an den Ausschuss übermitteln müssen. Portale zeigen dagegen Angebotspreise, die häufig über dem späteren Kaufpreis liegen.

Was ist der Bodenrichtwert, und wo finde ich ihn?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für ein unbebautes, erschlossenes Grundstück in einer Zone, in Euro je m² Grundstücksfläche. In Neuss liegt er für Einfamilienhaus-Bauland zwischen rund 470 und 850 €/m². Sie finden ihn kostenlos unter www.boris.nrw.de.

Wie bekomme ich einen belastbaren Preis für mein Haus?

Mit einer Einschätzung vor Ort, die Lage, Baujahr, Zustand, Grundstück und die aktuellen Vergleichsverkäufe in Ihrem Stadtteil zusammenführt. Für Finanzamt, Gericht oder Erbauseinandersetzung brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen.

Sie möchten wissen, wo Ihr Haus oder Ihre Wohnung innerhalb dieser Spannen steht? Die Marktpreiseinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Ich schaue mir Ihre Immobilie vor Ort an und erkläre Ihnen, wie ich zu meiner Einschätzung komme, auch, wenn Sie danach nicht über mich verkaufen.

Stand: Oktober 2026. Quellen: Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Neuss, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025, Auswertestand 17.02.2026 (© Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NRW 2026, dl-de/by-2-0, www.boris.nrw.de): Marktlage und Teilmärkte S. 12–13, Umsätze seit 2014 S. 15, 21, 24, gebietstypische Bodenrichtwerte S. 29, Indexreihe Wohnbauland S. 33, Durchschnittspreise Häuser S. 36–37, Umrechnungskoeffizienten Bodenrichtwerte S. 30, Immobilienrichtwerte und Modernisierung S. 38, 41, Denkmalzuschlag S. 47, Indexreihe Häuser S. 46, Liegenschaftszinsen S. 59–61, Rohertragsfaktor Wohnungseigentum S. 73, Durchschnittspreise Wohnungen S. 64, Indexreihe Wohnungen S. 71, Mieten S. 79. Grundstücksmarktbericht 2025 der Stadt Neuss, S. 12 (Vorjahreswerte). Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss ohne die Stadt Neuss, Berichtszeitraum 01.01.–31.12.2025, Beschluss vom 03.03.2026 (dl-de/zero-2-0, www.boris.nrw.de): Bodenrichtwerte Kaarst S. 32, Hauspreise Kaarst S. 40, Wohnungspreise Kaarst S. 55. Alle Werte gerundet wie in den Berichten. Dieser Beitrag ersetzt keine Wertermittlung und keine Rechts- oder Steuerberatung.