Maklerprovision beim Hausverkauf in NRW: Wer zahlt wie viel?

Kaum ein Thema sorgt beim Hausverkauf für so viele Fragen wie die Maklerprovision: Wer bezahlt sie, wie hoch ist sie, und was hat sich durch das Gesetz von 2020 geändert? Die Regeln gelten bundesweit – in Nordrhein-Westfalen kommt beim Kauf nur der eigene Grunderwerbsteuersatz hinzu. Hier finden Sie alles Wichtige mit Rechenbeispiel.

Was seit Dezember 2020 gilt

Am 23. Dezember 2020 ist das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Kraft getreten. Es hat drei Kernregeln ins Bürgerliche Gesetzbuch geschrieben:

• Beide Seiten zahlen gleich viel – oder der Käufer höchstens die Hälfte. Lässt sich der Makler von Verkäufer und Käufer eine Provision versprechen, müssen beide den gleichen Betrag zahlen (§ 656c BGB). Hat nur eine Seite den Makler beauftragt – in der Praxis meist der Verkäufer –, darf sie höchstens die Hälfte an die andere Seite weitergeben und bleibt selbst mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig (§ 656d BGB).
• Erst der Verkäufer, dann der Käufer. Gibt der Verkäufer einen Teil weiter, wird der Anteil des Käufers erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil bezahlt und das nachgewiesen hat, zum Beispiel mit einem Überweisungsbeleg (§ 656d BGB).
• Kein Maklervertrag per Handschlag. Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus braucht die Textform (§ 656a BGB). Eine E-Mail genügt, eine mündliche Absprache nicht.

Wichtig für die Praxis: Vereinbart der Makler mit einer Seite, dass er für sie kostenlos arbeitet, oder erlässt er ihr später die Provision, darf er auch von der anderen Seite nichts verlangen (§ 656c BGB). Das frühere Modell „Verkäufer zahlt nichts, Käufer zahlt alles“ ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern deshalb ausgeschlossen, sobald der Makler vom Verkäufer beauftragt wurde. Die ganze Provision trägt der Käufer nur dann, wenn er den Makler allein beauftragt hat – etwa mit einem Suchauftrag. Dann schuldet zunächst er die Provision und darf höchstens die Hälfte an den Verkäufer weitergeben.

Wer zahlt was? Die drei Fälle im Überblick

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die ein privater Käufer erwirbt, hängt die Verteilung allein davon ab, wer den Makler beauftragt hat:

• 01Beide beauftragen den MaklerVerkäufer und Käufer haben jeweils einen Maklervertrag geschlossen.Beide zahlen den gleichen Betrag.
• 02Nur der Verkäufer beauftragtDer häufigste Fall: Der Verkäufer holt den Makler, der Käufer soll sich beteiligen.Käufer höchstens die Hälfte – fällig erst, wenn der Verkäufer gezahlt hat.
• 03Nur der Käufer beauftragtEtwa mit einem Suchauftrag: Der Makler sucht im Auftrag des Käufers.Käufer zahlt; an den Verkäufer höchstens die Hälfte weitergeben.

Was passiert, wenn die Regeln nicht eingehalten werden?

Eine Vereinbarung, die gegen die Teilungsregeln verstößt, ist unwirksam – und zwar ganz, nicht nur in Höhe des Zuviels. Der Bundesgerichtshof hat 2025 entschieden, dass Käufer eine vollständig auf sie abgewälzte Provision in voller Höhe zurückverlangen können, auch wenn der Kaufpreis im Gegenzug gesenkt wurde (Urteil vom 6. März 2025, I ZR 138/24). Ein Kaufpreisnachlass ersetzt die Zahlung des Verkäufers also nicht.

Für welche Immobilien die Teilung gilt – und für welche nicht

Die Teilungsregeln (§§ 656c, 656d BGB) greifen nur, wenn zwei Voraussetzungen zusammenkommen (§ 656b BGB):

• Verkauft wird eine Wohnung (zum Beispiel eine Eigentumswohnung) oder ein Einfamilienhaus.
• Der Käufer ist Verbraucher, kauft also privat – auch als Kapitalanlage – und nicht für ein Unternehmen. Ob Sie als Verkäufer privat oder gewerblich verkaufen, spielt keine Rolle.

Ein Einfamilienhaus bleibt ein Einfamilienhaus, auch wenn es eine Einliegerwohnung oder einen Büroanbau von untergeordneter Bedeutung hat. Maßgeblich ist, ob der Kauf für den Makler beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar vorrangig dem Wohnen eines einzelnen Haushalts dient. Der Bundesgerichtshof hat das für ein Haus bejaht, bei dem rund ein Fünftel der Fläche als Büro genutzt wurde (Urteil vom 6. März 2025, I ZR 32/24). Ein Zweifamilienhaus mit zwei gleichwertigen Wohnungen fällt dagegen grundsätzlich nicht unter die Teilungsregeln. Anders kann es sein, wenn der Käufer dem Makler spätestens beim Abschluss des Maklervertrags mitteilt, dass er das Haus als Einfamilienhaus nutzen will. Eine spätere Mitteilung reicht nicht (Urteil vom 16. Juli 2026, I ZR 111/25).

Nicht erfasst sind außerdem Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke, Gewerbeimmobilien und Käufe durch Unternehmen. Dort können Verkäufer und Käufer die Provision frei verteilen. Die Textform gilt dagegen bei jeder Wohnung und jedem Einfamilienhaus – unabhängig davon, wer kauft.

Wie hoch ist die Maklerprovision in NRW?

Eine gesetzlich festgelegte Höhe gibt es nicht. Die Provision ist frei verhandelbar und wird meist als Prozentsatz vom Kaufpreis vereinbart, in der Regel einschließlich 19 % Mehrwertsteuer. In Immobilienanzeigen liest man häufig 3,57 % je Seite – das entspricht 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer. Verbindlich ist das nicht: Entscheidend ist, was im Maklervertrag steht.

Rechenbeispiel: Einfamilienhaus für 400.000 €

Angenommen, Sie verkaufen Ihr Einfamilienhaus in Neuss für 400.000 € an eine Familie, und im Maklervertrag sind 3,57 % je Seite vereinbart:

Posten	Verkäufer	Käufer
Maklerprovision (3,57 % inkl. MwSt.)	14.280 €	14.280 €
Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %), nach üblicher Vertragsgestaltung	–	26.000 €
Notar und Grundbuch	nur eigene Kosten, z. B. Löschung einer Grundschuld	in der Regel der Käufer

Das Beispiel zeigt die Verteilung, nicht Ihre tatsächlichen Kosten – die hängen vom vereinbarten Satz und vom Kaufpreis ab. Hätte der Verkäufer hier eine Provision von 7,14 % allein vereinbart, dürfte er davon höchstens 3,57 % an den Käufer weitergeben – und auch das nur, wenn er seinen eigenen Anteil tatsächlich zahlt und nachweist.

Wann die Provision fällig wird

Ein Makler verdient seinen Lohn erst, wenn der Kaufvertrag durch seine Tätigkeit tatsächlich zustande kommt (§ 652 BGB). Beim Immobilienkauf heißt das: mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag. Steht der Vertrag unter einer Bedingung, etwa einer noch ausstehenden Genehmigung, wird die Provision erst fällig, wenn die Bedingung eintritt. Erstgespräch, Bewertung und Besichtigungen allein lösen keine Provision aus; Auslagen muss nur erstatten, wer das ausdrücklich vereinbart hat. Lesen Sie den Maklervertrag deshalb genau und fragen Sie nach, wenn Ihnen eine Klausel unklar ist.

Checkliste: Das gehört in den Maklervertrag

Ein guter Maklervertrag beantwortet die wichtigsten Fragen, bevor die Vermarktung beginnt. Achten Sie darauf, dass er mindestens Folgendes regelt:

• Textform: Der Vertrag liegt Ihnen schriftlich oder per E-Mail vor.
• Höhe der Provision: als Prozentsatz vom Kaufpreis, ausdrücklich inklusive Mehrwertsteuer.
• Verteilung: wer welchen Anteil trägt – und ob der Käufer überhaupt beteiligt wird.
• Fälligkeit: erst mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag.
• Leistungen: was der Makler konkret übernimmt, von der Bewertung bis zur Übergabe.
• Art des Auftrags, Laufzeit und Kündigung: ob Sie zusätzlich selbst oder über andere verkaufen dürfen und wie lange der Vertrag läuft.

Worauf Sie als Verkäufer achten sollten

• Leistung vergleichen, nicht nur den Satz. Eine realistische Preiseinschätzung, gute Fotos, vollständige Unterlagen und eine sorgfältige Auswahl der Interessenten wirken sich oft stärker auf Ihr Ergebnis aus als ein halber Prozentpunkt Provision.
• Verteilung von Anfang an festlegen. Klären Sie im Maklervertrag, ob und in welcher Höhe der Käufer einen Teil übernimmt – und nennen Sie das in der Anzeige.
• Keine Umwege über den Kaufpreis. Wer die Provision per Preisnachlass auf den Käufer verlagert, riskiert, dass die ganze Vereinbarung unwirksam ist.
• Textform prüfen. Ohne Maklervertrag in Textform gibt es bei Wohnungen und Einfamilienhäusern keinen wirksamen Provisionsanspruch.
• Marktwert kennen. Wer den realistischen Preis seiner Immobilie kennt, verhandelt sicherer – auch über die Provision (Immobilienpreise in Neuss 2026).

Häufige Fragen

Kann der Käufer die ganze Provision zahlen?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nur, wenn er den Makler allein beauftragt hat, zum Beispiel mit einem Suchauftrag. Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, trägt der private Käufer höchstens die Hälfte.

Gilt die Teilung auch für Zweifamilienhäuser?

In der Regel nicht, wenn es zwei gleichwertige Wohnungen gibt. Anders kann es sein, wenn Sie dem Makler spätestens beim Abschluss des Maklervertrags mitteilen, dass Sie das Haus als Einfamilienhaus nutzen wollen. Eine untergeordnete Einliegerwohnung ändert dagegen nichts daran, dass das Haus als Einfamilienhaus gilt.

Ist die Höhe der Provision verhandelbar?

Ja. Das Gesetz schreibt keinen Prozentsatz vor. Maßgeblich ist, was Sie im Maklervertrag vereinbaren – vergleichen Sie dabei immer auch, welche Leistungen dafür erbracht werden.

Spielt es eine Rolle, ob ich privat oder als Erbe verkaufe?

Nein. Ob die Teilungsregeln gelten, hängt nur von der Immobilie (Wohnung oder Einfamilienhaus) und vom Käufer (Verbraucher) ab – nicht davon, wer verkauft oder wie Sie Eigentümer geworden sind.

Was ist bei der Vermietung anders?

Bei Wohnraum gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat – fast immer der Vermieter. Vom Mieter darf der Makler nur dann etwas verlangen, wenn er allein in dessen Auftrag gesucht hat, und höchstens zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer (§§ 2 und 3 Wohnungsvermittlungsgesetz, mehr zur Vermietung).

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Stand: Oktober 2026. Quellen: §§ 652, 656a, 656b, 656c, 656d Bürgerliches Gesetzbuch und §§ 2, 3 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (gesetze-im-internet.de, abgerufen am 17.10.2026); Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom 12. Juni 2020 (BGBl. I S. 1245) mit Begründung (BT-Drucksache 19/15827); BGH, Urteile vom 6. März 2025 (I ZR 32/24, I ZR 138/24) und vom 16. Juli 2026 (I ZR 111/25); Grunderwerbsteuersatz NRW 6,5 % (seit 01.01.2015). Rechenbeispiel mit angenommenen Werten.